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2023年,百强房企近九成市值下跌
摘自:龙房川
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发布时间:2024/1/8

上市房企的市值在过去一年依旧承压。

回顾2023年,地产政策持续加码,全年楼市呈现前高、中低、后稳的走势。但从资本市场行情表现来看,无论是A股还是港股,地产板块整体震荡下行。

根据中国房地产报记者统计,2023年,上市房企市值百强榜中,有近九成市值缩水,仅有14家房地产相关企业市值上涨。

2023年初,市值超过千亿元的上市房企还有9家,到年末,这一数量已经缩减为7家。

受地产关联公司影响,一些物管股2023年市值跌幅较大,例如恒大物业、碧桂园服务、雅生活服务等,全年市值跌幅均在60%以上。

不过,在部分业内人士看来,地产股的“跌”势有可能在2024年出现好转。

一位TOP15房企证券部人士表示,2021年下半年以来,地产行业就进入了下行周期,叠加一些行业收紧政策的执行让不少房企融资受限、销售下滑、资金紧张,这进而导致一些房企面临“股债双杀”的情况。

但在2023年末,房地产行业发展风向开始改变,中央及地方已经陆续出台多项支持房地产行业发展的鼓励政策,相信随着政策逐步落地实施,房地产行业的基本面也会逐渐改善,地产股价和市值也会慢慢修复。

对政策敏感度降低

整体来看,地产股全年走势“跌”字当头。走势较好的时间出现在2023年7月份,当月申万房地产指数大涨14%,几乎把此前几个月的跌幅填平。

究其原因,当年7月,地产政策的优化调整掀起了一波高潮,例如7月24日召开的中共中央政治局会议定调,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,促进房地产市场平稳健康发展。随后,住建部、央行、各地政府从供需两侧,出台了包括认房不认贷、首套首付降低等一系列政策,响应中央号召。

这些宽松类政策预期对地产股的投资情绪影响较大,也让地产股在当年7月出现短暂狂欢。

不过,由于地产行业基本面弱势的局面并未根本性改变,所以地产股的涨势并未延续。

且值得注意的是,从2021年以来,中央及地方已经出台多轮房地产救市政策,但行业复苏态势依旧不明显,尤其是2023年下半年以来,多轮宽松政策并不像以往一样对地产股带来立竿见影的拉升,在不少券商分析师看来,这说明地产股对政策的敏感度在逐渐降低。

从二级市场看,目前地产股整体估值处于低位,资本市场的资金关注度也较低,即使是一些质地优良的个股,在这一轮调整中也受到较大影响。

从中国房地产报记者统计的数据来看,截至2023年末,市值超过千亿元的房企仅有7家,分别为新鸿基地产、华润置地、中国海外发展、长实集团、万科A、保利发展以及恒基地产,这7家房企2023年市值也无一例外下跌,尤其是万科A、保利发展和华润置地,全年市值跌幅均在30%以上。

“退市”成关键词

2023年,上市房企的一大关键词就是“退市”。在房企困境并无明显好转的情况下,一些上市房企不得不从资本市场上退出。

据公开资料不完全统计,2023年年内已有12家房企退市。其中,ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、*ST宋都、ST粤泰、ST美置、*ST中天、*ST蓝光8家企业因“连续20个交易日收盘价均低于1元”被A股强制退市,而新力控股、南??毓?、嘉年华国际、三盛控股等4家企业因“主板公司的证券连续停牌18个月”而被港股强制退市。

“退市潮”还在延续,如果股价持续低于每股1元,则*ST泛海将有可能成为2024年第一家“面值退”的上市房企。

实际上,2023年,有不少在退市边缘的房企为了保住自己的壳,展开了股价“保卫战”,并试图通过回购股份、股东增持、注入控股股东资产等方式保住上市地位。

除了*ST新联,金科股份、*ST泛海、ST世茂、ST美置、*ST宋都等房企都有实施或者计划实施增持。

此外,部分物管股受关联的地产公司拖累,全年市值跌幅居前。例如碧桂园服务和碧桂园市值跌幅均在65%以上,雅生活服务和雅居乐集团市值跌幅均在57%以上,金地集团和金地商置市值跌幅均在55%以上。碧桂园、雅居乐集团和金地集团在2023年都曾传出过流动性困难的消息。

相比这些市值下跌的企业,2023年仍有少数企业市值上涨,例如*ST新联、云南城投、中国国贸、九龙仓集团等。

这些企业市值上涨或是因为本身经营发展比较稳定,或是因为主业有其他实业做支撑能够分散地产开发下行的风险,或是因为护盘措施,尤其是*ST新联,2023年曾一度走到退市边缘,但最终企业市值从年初70亿元涨至年末111亿元,全年市值涨幅59%。、

头部央企国企迎来机会

从地产股过去的行情推断,一般政策放松初期,行情主要是受政策影响较多,整体基本面较弱。但随着政策宽松后,行业基本面逐步改善,地产股也会补涨甚至迎来持续上涨的局面。

当前,政策依旧处于放松阶段。从2023年12月政治局会议提出2024年要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。后续的经济工作会议延续政治局会议精神,地产呵护政策有望持续出台。

“现在房企主要面临两方面压力,一是融资,一是销售。所以接下来的地产政策应该也是从这两个方面来发力?!鄙鲜龇科笾と耸勘硎?,2023年末,多家金融机构召开房企座谈会实际上就是在摸底调研,预计在这之后就会有一些措施落地,尤其是民营房企金融端的支持。

销售市场商品房的回落,在一些业内人士看来,后续可能会从存量和增量两个方面进行改善。

从存量视角看,降低按揭利率和首付比例,放松购房限制政策等措施或逐步加码。从增量视角看,预计2024年将通过保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施这三大工程来对冲商品房的回落。

部分研究机构认为,在持续的政策支持下,高能级城市的市场将率先复苏,土地储备质量优、投资强度稳定的优质房企将受益于楼市热度的边际改善。

“未来,还是头部的央企、国企和优质房企更有发展机会?!鄙鲜龇科笾と耸勘硎?,2024年地产板块的机会可能还是集中在这些企业上。

光大证券则在投资建议中表示,看好具备片区综合开发能力、有机会参加超大特大城市的城市更新、市占率有望提升的稳健龙头房企;同时也看好先发布局多元赛道,存量资产资源丰富,有望通过存量资产升维运营与盘活持续提升业绩的房企。


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